3月25日，暨南大学经济与社会研究院（IESR）“问政暨南”第二期——房地产与城市政策研讨会在暨南大学中惠楼106会议室举行。研讨会由经济与社会研究院副院长张思思主持，主要围绕中国房地产市场政策、房价波动与城市发展等方面展开讨论，在进行学术讨论的同时，也为政府相关部门建言献策。   

       与会并作学术报告的嘉宾有：广东省房地产行业协会名誉会长、香港大学城市规划和设计系名誉教授蔡穗声，中国人民大学商学院财务与金融系教授、系副主任况伟大，暨南大学经济与社会研究院副研究员孙伟增，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文，中山大学国际金融学院经济系主任张莉，某央企养老部门前常务副总经理李晓明、复旦大学社会发展与公共政策学院副教授、复旦大学城市与发展研究院秘书长张伊娜以及深圳天健集团博士后周倩。出席研讨会的嘉宾还有暨南大学经济与社会研究院院长冯帅章，暨南大学经济学院教授陈安平，暨南大学经济学院经济系副系主任郑贤，保利研究院副院长王希岩等。此外，参与此次研讨会的还有媒体记者、暨南大学师生、房地产业界人士等，共计60余人。

       会议伊始，暨南大学经济与社会研究院院长冯帅章做了会议致辞，他首先欢迎了远道而来的学界业界嘉宾拨冗参加此次研讨会，并对本次研讨会的出发点进行了介绍。 “问政暨南”活动是IESR在智库建设的平台型活动，旨在为学术界、政策界和业界的专家搭建的一个跨界交流的平台，以共同探讨中国社会经济改革与发展的方向。

       冯帅章院长致辞之后，八位专家、学者针对当前房地产价格走势与市场特征、房贷风险、地价及土地政策对房价的影响、养老地产模式、基于大数据的城市发展研究、棚户区改造模式等热点话题作主题报告。

       蔡穗声：中国房地产已进入金融资本时代

       首先发言的是广东省房地产行业协会名誉会长、香港大学城市规划和设计系名誉教授蔡穗声。蔡穗声会长作了题为“中国房地产进入金融资本时代”的报告，他结合自己的研究和多年丰富的从业经验，将上世纪80年代初以来的中国房地产市场分为三个阶段，分别是技术主导的产品时代、经营主导的品牌时代和金融彰显的资本时代。自2008年以来，由于受全球金融危机、中国宽松的货币政策和人口红利衰减等因素的影响，房地产市场的大背景发生变化，房地产的金融属性越来越明显。主要表现在房地产企业的资本意识开始增强，围绕资金增值展开房地产的各个环节；居民以住宅（商铺）为资产配置的重要工具，实现财富增值；政府利用土地进行资本运营，谋求土地资源利益最大化等几个方面。与此同时，在利率汇率波动等因素作用下，存在金融机构大面积坏账、企业资金断链、购房者债务违约以及政府高债务等风险。蔡穗声会长认为，在金融资本主导的时代，将会涌现出更多的发展机遇。成熟的市场需要良好的金融环境，需要行业进一步分工，更需要熟悉金融市场与资本运作的企业家。

况伟大：中国当前的利率政策将加重房贷风险

       中国人民大学商学院财务与金融系副主任况伟大教授研究了房价波动与中国房贷风险之间的关系，并从这一切面做了报告。况教授认为，房贷风险分为违约风险和提前还款风险。 通过对不同年份、不同贷款期限、不同收入借款人、不同房屋类型以及不同城市的房贷风险分布进行分析，发现利率、房价增长率和收入增长率等都会对房贷风险产生不同的影响。房价增长率与房贷违约风险负相关，房价波动率与房贷违约风险正相关，因此，住房周期对房贷违约风险具有重要作用，应进行逆周期管理。对中国大样本房贷数据的实证研究发现，利率与房贷违约风险和提前还款风险正相关，因此，中国当前的利率政策将加重房贷风险。此外，况教授还提出了一个很有意思的结论：从借款人特征来看，相对于已婚者，单身、离婚和丧偶借款人更可能违约；男性比女性的违约风险更大。

孙伟增：2016年天津二手房增幅最大 天河城是广州最热商圈

       第三个发言的是暨南大学经济与社会研究院副研究员孙伟增。孙伟增研究员借这次研讨会的机会介绍了暨南大学经济与社会研究院和清华大学恒隆房地产研究中心、北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心合作研究的最新成果：中国典型城市住房同质价格指数。这一指数使用同质价格指数模型方法，基于真实交易数据，进行多维度细分指数设计，将为政府调控、市场主体决策和相关学术研究提供重要参考。研讨会上孙研究员展示了部分成果：在对北上广深等全国12个城市二手房同质价格指数进行对比后发现，2016年天津二手房增幅最大，达85.9%；广州房地产最热点的商圈是天河城商圈，紧随其后的是珠江新城商圈和环市东商圈；同时典型城市住房同质价格指数还引入了学区房溢价专题。孙研究员介绍，中国典型城市住房同质指数将会每季度更新一次，学区房溢价专题每期更新一个城市。

赵卓文：广州房价至少在10年内仍呈上升趋势

       上午最后一个发言的是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文。赵卓文在广州多家知名媒体发表楼市观察专栏文章二十余年，对广州楼市有着深刻的理解。他介绍，从供求关系上来看，地价对房价的影响十分显著。广州土地市场资料显示，2016年11月广州有5宗地块楼面价超4万/平方米，城市增量土地紧张，存量土地开发越来越重要。他认为广州目前存在着四个分化的房地产市场：中心城区市场（天河、荔湾、越秀、海珠）、新兴区域（南沙和新黄埔区）、次中心区域（番禺、花都、白云）以及增城和从化市场。这几个市场各有特点，中心区效应更明显，周边热点地区价格补涨，洼地将被填平。他预测，在广州楼市限购政策升级、大广佛都市圈进一步形成的背景下，广州楼市至少还有10年以上的发展期，地价、房价将持续上升。“这次限购政策是对房地产市场过热、投资气氛活跃的一个调控举措，也是必要的。短期来看有助于楼市降温，控制投资，有利于房地产市场平稳发展，长期来看还存在很多不确定性。”赵卓文说，限购政策出台只是开始，未来应该还会有后续动作。

    张莉：政府行为推高房价 地区差异加剧影响

       下午第一个发言的是中山大学国际金融学院副教授张莉。她提出，目前土地市场上存在供需错配的问题，且不同用地、不同地区间的地价差异较大。其中，中国的工业用地比例不仅与主要市场经济国家的当期水平相比显得奇高，同时也高于这些国家和地区在高速工业化阶段的用地水平，而住宅用地比例却相对偏低。她认为，形成这种供给结构的主要原因是地方政府在垄断城市土地一级市场的背景下，为发展辖区经济而致力于引资竞争。一方面，在土地市场上，地方政府出让工业用地则面临着其他类似的地方政府的竞争。在这种情况下，地方政府之间通过工业用地的引资竞争相对于商业用地市场而言也就更加激烈。另一方面，地方政府在商住用地市场上是一个垄断性更强的供给者。因为商住用地市场是一个本地市场，需求方是城市内部工作和居住的人群，在本地购房需求旺盛的情况下，地方政府相对而言也就拥有更强的谈判能力。如果地方政府减少商住用地的供给，商住用地的价格就会升高，然而商住用地的需求弹性又较小，因而地方政府获得的土地出让金收入也就会升高。张教授指出，在目前的地方政府竞争和财政激励下，地方政府为了最大化增长目标和财政收入，在工业用地和商住用地间，倾向于多出让工业用地，以维持地方经济增长；在商服用地和住宅用地间，倾向于多出让商服用地，以带来持续的营业税收入，这种政府行为就会推高房价。此外，地区间的差异也会加剧供地结构对房价的影响。

李晓明：中国养老产业的发展最终以运营为王

       某央企养老部门前常务副总经理李晓明则指出，中国目前老龄化严重，人口结构也面临严重断层，养老事业正在成为中国未来的重要国策。目前，国内以部分龙头房企为代表的养老企业，主张全产业链介入，打造以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的“三位一体”养老服务体系，通过产业整合培育养老产业生态系统。他认为，当下正是养老产业的“青铜器时代”——原始与现代并存，系统性缺位与局部跨越式发展并存，而目前的养老产业最需要的就是整合创新以及更加精细化、专业化的分工。最后，李总提出，国内养老产业的发展路径应以运营为本，结合先进的资本模式，以整合创新、抱团发展的理念，进行产业升级和人才升级，并着力高端健保资源的平民化科技进步与创新，做到医养结合。

张伊娜：大数据描述城市人口行为 更与城市发展密切相关  

       复旦大学社会发展与公共政策学院副教授、复旦大学城市与发展研究院秘书长张伊娜，通过生动的具体案例介绍了目前学界常用的四种人口大数据采集来源。首先是人口普查数据，这类统计虽覆盖率高，抽样科学，但因其10年人口普查周期、5年1%人口抽样调查周期，调查间隔时间太长。其次是公安的实有人口大数据，这类数据是全样本，数据的准确度相对较高，特别是对本地户籍人口数据的统计相当精细、准确。第三是手机信令大数据，它的优点在于实时性、动态性，但目前国内通讯公司对4g用户位置数据采集的跟踪性还有待加强。还有一类是Talkingdata，TD为移动开发者提供各种各样的数据工具，这些独立设备会报送给TD与应用相关、位置相关的数据，但数据采集的方式本身就存在很大的样本局限性。这类数据对真实情况的反映存在较大偏差。此外，张老师强调，在使用大数据进行学术研究时淡化对数据总量的关注，而是要通过数据的动态变化抓取其中的规律。并且，通过大数据研究城市人口行为的过程中，我们也可以从中窥见城市发展和变迁的轨迹，为城市规划部门提供有效的建议。

周倩：前置协议、搬迁奖励或可大大提高棚改项目工作进度

       最后，深圳天健集团博士后周倩与我们分享了她关于棚户区改造模式的研究。她首先介绍了棚户区改造的相关概念、国内目前的政策法规以及北京、上海等地在棚改项目中的实践经验，然后以深圳市罗湖区棚改项目“二线插花地”为例，介绍了深圳市政府在这次棚户区改造中的成功经验。“二线插花地”项目采用了“民事签约+行政征收/行政处罚”的拆迁补偿模式，并将“民事签约”分为前置协议签约和正式协议签约两个部分，通过“边签约边测绘边拆除”的方式，大大提高了拆迁项目的进度，也降低了合同的违约率。同时，深圳市政府还通过设置按期搬迁奖，整栋搬迁奖等奖励激励当事人签约搬迁。

    在本次研讨会的最后阶段，与会的嘉宾进行了圆桌讨论，互相交流意见和想法。最后，主持人张思思教授宣布本次“房地产与城市政策研讨会”圆满结束，并感谢嘉宾与听众的热情支持与参与。

全体与会人员合影