6月13日晚，由暨南大学经济与社会研究院主办的2018年度美国房地产与城市经济学会国际年会（American Real Estate and Urban Economics Association, AREUEA）的“业界论坛”（Industry Panel）在云来斯堡顺利举行。会议由德克萨斯大学奥斯汀分校Sheridan Titman 教授主持，并邀请了美国威斯康辛大学麦迪逊分校威斯康辛商学院邓永恒教授，美国乔治亚州立大学罗宾逊商学院姚文雄副教授，中国城市规划设计研究院住房与住区研究所副所长余猛，四川成都领地集团股份有限公司房地产战略投资中心总经理王洋等来自学术界与企业界的专家代表等围绕中国的城市土地利用，房价上涨等房地产热点问题展开深入交流与讨论。

嘉宾合照

       会议伊始，Titman 教授提出的第一个问题是“谁决定了城市的建设规划”。余猛认为，政府在城市规划中发挥着决定性作用，特别是中央政府决定了每一座城市的人口、结构等，而地方政府则在更具体的领域决定了城市的发展，但地方政府的权力是受到中央政府的限制的。换而言之，地方政府的城市规划决策需要上报至中央，并最后由中央部门拍板决定。然后，Titman教授继续提问，“政府如何决定每一块土地的用途”。在余猛看来，地方政府会根据现在和未来的土地需求对土地的用途规划进行权衡取舍。而王洋则认为，高层建筑的决定权由中央政府决定，若建筑的影响力越大，则对其建设拥有决定权的政府层级也会越高，但目前绝大部分的建筑决定权仍掌握在地方政府手上。当问到土地出卖的过程时，王洋回答说，由于土地所有权在政府手中，因此开发商购买的土地都是从政府手中购买的二手土地，其购买大多是通过法律规定的拍卖形式进行。在拍卖进行的前20天，地方政府会公开拍卖土地的信息，而在这20天时间里，一方面开发商会对拍卖土地进行研究，并决定如何开发这片地块，另一方面，有远见的地方政府也会考虑如何利用拍卖土地打造更宜居的城市社区。

四川成都领地集团股份有限公司房地产战略投资中心总经理 王洋

      针对土地拍卖，王洋进一步的解释认为，开发商在制定预期开发计划时会考虑多种因素，其一是他们的销售速度，其二是他们的定价策略。开发商通常要花数个月的时间与政府谈判，并准备各种文件，例如土地使用许可证、土地开发方案、土地绿化、施工工程方案等。王洋认为现阶段政府的供地能力较弱，这直接导致了城市的土地需求远大于土地供给。

德克萨斯大学奥斯汀分校Sheridan Titman 教授

      但令Titman 教授感到困惑的是，在考虑建造更多住房及供应更多土地时，中央政府是如何做出决策的。余猛认为，怎样提供更多的住房是应该交给市场解决的问题，因为在目前的住房供给上，有的开发商仍然持有大量未出售的住房。而邓永恒教授则补充说，作为城市规划者，政府应该更多考虑城市需要什么。在货币市场上，中央银行在市场过热时可以通过增加货币供应量以调节市场，但土地市场毕竟不同于货币市场，如果在土地市场过热时，政府增加土地供应以稳定住房价格，那么将容易导致市场发生混乱。因此他认为，城市规划者只需要关心城市需要什么，而开发商才需要关心市场需要什么。而姚文雄副教授以香港市场为例解释，香港的房价之所以一直居高不下，部分原因是香港只开发了不足20%的土地，而八成以上的土地则被作为储备，不允许开发。政府在其中面临的困境是，它应该是容许房价高涨，抑或是以降低房价为名实施破坏市场稳定的政策。

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所副所长 余猛

但令Titman 教授感到困惑的是，在考虑建造更多住房及供应更多土地时，中央政府是如何做出决策的。余猛认为，怎样提供更多的住房是应该交给市场解决的问题，因为在目前的住房供给上，有的开发商仍然持有大量未出售的住房。而邓永恒教授则补充说，作为城市规划者，政府应该更多考虑城市需要什么。在货币市场上，中央银行在市场过热时可以通过增加货币供应量以调节市场，但土地市场毕竟不同于货币市场，如果在土地市场过热时，政府增加土地供应以稳定住房价格，那么将容易导致市场发生混乱。因此他认为，城市规划者只需要关心城市需要什么，而开发商才需要关心市场需要什么。而姚文雄副教授以香港市场为例解释，香港的房价之所以一直居高不下，部分原因是香港只开发了不足20%的土地，而八成以上的土地则被作为储备，不允许开发。政府在其中面临的困境是，它应该是容许房价高涨，抑或是以降低房价为名实施破坏市场稳定的政策。

美国威斯康辛大学麦迪逊分校威斯康辛商学院邓永恒教授

       在讨论土地供给问题时，王洋认为，近年来，政府的供地速度越来越慢，这使得只有少部分家庭可以承担得起高昂的购房成本。当问到是谁在购买住房时，王洋的回答是，这大致可以分为四类购房群体，一类是为了满足购房自然需求的买家，一类则是买房不为自住的投机商，还有一类是为了满足未来住房需求的家庭，而第四类则是为了孩子教育而购买学区房的群体。目前政府的调控政策大多是企图抑制后三类住房需求，但现实表明其效果并不显著。

       在问答环节，有听众提问，从街道的角度观察，为什么国外的城市规模都普遍较小，而中国的城市规模却显得较大。在余猛看来，这是由城市间竞争造成的，资本密集的城市会建造更宽敞的街道，更高的建筑，而有些资源稀缺的城市的街道也更窄，人口密度更低。中央政府近年来也不断出台政策以求降低城市的人口密度以及开放城市社区等。其后，姚文雄老师就他关心的中国“鬼城”问题提问，一座城市在沦为“鬼城”后，其城市规划及其土地市场会发生什么样的变化。余猛认为，不同的城市，其情况也会不同。他举例说，郑东新区便是“鬼城”改造的成功例子，首先郑东新区距离郑州市中心不远，其次，郑东新区所在的郑州市是河南省会，集中了全省的资源，而同为鬼城之一的鄂尔多斯却只是普通城市，难以享受到郑东新区同样的资源待遇。

美国乔治亚州立大学罗宾逊商学院姚文雄副教授